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吴天海白银进退逻辑 九龙仓拿下北京丰台地块背

时间:2017-11-30 13:01 来源:www.anjia8.com 阅读:

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  来源:观点地产网

  作者:张凯璇

  市场的神经如此敏感,以致于港资房企一个“买”或“卖”的动作就足以引起风吹草动,并让港资离场论再度发酵。

  但不论外界猜测错对,对于企业而言,一宗大笔收购加码可见对市场的信心。

  9月21日,九龙仓以62.6亿元、自持16%竞得丰台西局旧改地块,与之胶着许久的金地虽然同样拿地心切,但终究败下阵来。

  加上半个月前在苏杭两地的投入,9月内九龙仓已斥逾百亿元在内地购地,其心思可见一斑。值得注意的是,这笔购地金亦是2015年47亿元、2016年37亿元的两倍以上。

  直至第三季度才紧急加速补粮,或是九龙仓分拆上市后发展壮大自身平台的战略体现,亦多少可凸显这家对标稳健的港资企业,在市场多年沉浮中的选择逻辑。

  62.6亿北京夺地

  九龙仓此次所摘得的丰台地块地处丰台区西三环外西局村,临近地铁十号线六里桥站,从交通以及配套来看,足以搭配这次竞拍的企业阵容。

  观点地产新媒体了解,当天有9家竞买人报名参与了竞拍,包括九龙仓、葛洲坝、金茂、金地、中海、首开保利联合体、金融街、招商及万科平安联合体。在现场拍卖正式开始前,地块共获得了9次报价。

  位置虽好,但大部分房企从头至尾都是观战者的姿态。回顾当天拍卖过程,万科平安首先叫价,而后战场基本交给了金地与九龙仓;葛洲坝起初一度参与其中,但在20轮左右也退出。

  时至第38轮,九龙仓以62.6亿元达到最高限价转入投报自持比例环节。最终,九龙仓以16%自持面积击败金地,溢价49%,楼面价6.08万元/平方米。

  出让公告显示,地块为二类居住用地,用地面积3.7万平方米,规划建筑体量10.3万平方米,起始价42亿元。该项目不配建保障性住房,但项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  北京市场人士向观点地产新媒体分析,从参拍房企的积极性以及最终的成交价可以看出,九龙仓接下来的开发压力亦不小。

  如果剔除自持部分,地块可售部分的楼面价成本将超7万元/平方米,这个价格与项目的销售限价仅咫尺之遥。按照要求,宗地中商品住房销售均价不超过7.78万元/平方米,且最高销售单价不得超过8.17元/平方米。

  相比之下,目前西局村的其他项目如龙湖西宸原著、泰禾西府大院的销售价有的已达10万元/平方米以上。在售价限定的情况下,这一地块将十分考验九龙仓的成本管控能力。

  值得注意的是,在此次拿地前,九龙仓刚于月初成功实现年内“开斋”。它最近可公开追溯的拿地动作是在去年12月,彼时以13.77亿元竞得深圳前海一宗商业用地,楼面价为2.9万元/平方米。

  连同本月初在华东苏杭两城的拿地,九龙仓已集中掷下逾120亿元土地金。业内人士称,在土地开发条件苛刻的情况下,以往惯于合作拿地开发的九龙仓不排除会引入第三方。

  白银进退选择

  自从宣布收缩战线以来,缩减内地布局城市的话不时挂在九龙仓管理层嘴边。

  九龙仓前主席吴光正就曾向外界表示,房地产行业的“黄金时代”已经过去,已进入经营、运作时代,这也是它有意将所布局的城市15个城市缩少至10个乃至七、八个的原因。

  从2006年开始加强内地投资、计划将内地与香港资产各占一半,至2015年宣布将减少内地布局,像其他在各个大小周期洪流中的房企一样,九龙仓应对调控的方式大同小异。比起撤场的港企,九龙仓的动作更显温和。

  在内地市场受调控影响之下,2014年九龙仓的核心盈利出现下跌。2015年初的业绩会上,九龙仓宣布未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点,5年之内,内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。

  加大发展商业的同时,九龙仓选择了加快退出三四线,集中在热点一二线城市发展。

  具体的表现便是,在拿地上,九龙仓不再像十年前那般进取。截至2017年6月底,九龙仓在内地的发展物业土地储备停留在340万平方米的水平。而它在内地扩张极盛之时,土地储备最高曾达1230万平方米(2012年),其中持作销售的占比为80%。

(责任编辑:admin)

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