当前位置:主页 > 房产资讯 > 正文

【每天1问】共有产权住房:是长效机制就别相机抉择!

时间:2017-08-31 10:20 来源:www.anjia8.com 阅读:

  事件:8月3日,北京住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》,就《办法》与《导则》内容向社会公开征集意见。一时间,“共有产权住房”和之前的“租购同权”一样吸引了极大的关注。

  核心观点:此次共有产权住房的几个关键影响:1)完善住房多层次供给体系:这是政府建立房价长效调控机制和多层次住房体系的一环,未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系;2)实用性强过自住房和其余保障房:这其实是对原来自住房的纠偏和改良,强调“职住平衡”使得比其余类型保障房实用价值更高、必定会更受欢迎;3)长效机制别相机抉择或半途而废:这一政策之前在多地都有提出,关键在于执行层的决心和恒心,如果是真心建立长效机制希望不要相机抉择,不要房价略有松动又放松,要坚持充足的供地策略;4)对商品房价格的平抑作用仍待观察、这会拉长购房者观望周期但核心是政府供地行为的配合:由于共有产权隐含的价格和市场价格是一样的,只不过政府垫付了部分产权使用期,对房价的平抑作用主要还得看供地行为的变化,这一政策联合其余长效机制会拉长买房者的观望周期甚至改变预期,但商品住宅供地矛盾仍是导致房价易涨难跌的关键,如果预期+供求同时改变,房价的平抑则必定可以看到。

  一、共有产权住房是多层次住房体系的一环

  共有产权房实质上是政策性保障住房的一种。根据暂行办法的定义:共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。换种说法是,地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。通俗来说,个人与政府各出资一部分获取各自份额的房屋产权,个人享有房屋使用权。

  保障房体系按照我国保障性住房体系划分主要租赁权益性和所有权益型保障房,租赁权益性主要包括廉租房和政策性租赁住房(公共租赁房、经济租赁房);所有权益型保障房包括经适房、限价房和定向安置房(拆迁)。从最近的政策来看,未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系。

  图:我国保障性住房体系

【每天1问】共有产权住房:是长效机制就别相机抉择!

  共有产权房首次明晰了居民家庭与政府的权利分配。按照产权的实质性,可以分为占有、使用、收益和处置四大权利,其中占有权反映了产权的排他性,使用权反映了产权的竞争性,收益权进一步分为租金收益和资产增值的收益,将处置权分为抵押权和出让权。

  图:产权的主要构成部分

【每天1问】共有产权住房:是长效机制就别相机抉择!

  从上述权利划分来看,保障房体系中居民家庭享有的产权成分从高到低的划分如下表,公有成分较高的保障房类型一般保障较低收入的家庭。共有产权房从实质性权益来看处于政策性租赁住房与经济适用房之间,有利于保障“夹心阶层”。

  图:不同性质住房产权构成与权利分配

【每天1问】共有产权住房:是长效机制就别相机抉择!

  以往中国保障性住房的权益相对模糊,造成了不公平和低效等问题。共有产权模式的进步是提供了明晰的产权,使政府投入资源和居民权益显性化,清晰住房产权类型和权能,能够按照市场价值确定住房价格。

  “共有产权”试点早已有之,淮安模式、上海模式和北京模式对比。对于“共有产权”的讨论实际上自商品房市场成熟以后就一直存在,采用“先租后买”“半租半买”也是讨论范围。北京并非最早实施“共有产权”试点的城市,江苏淮安自2007年开始首推“公有产权”试点,2009年上海启动共有产权的保障房的建设项目,主要位于宝山共康、松江泗泾、浦东三林、浦东航头、闵行浦江等五个社区。2014年,住建部等六部委出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》,将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。

  图:北京市共有产权住房管理暂行办法

【每天1问】共有产权住房:是长效机制就别相机抉择!

  二、是长效调控机制的一环,有利于建立平抑房价的长久机制

  1. 从中央到地方,组合拳连出维稳房地产市场

(责任编辑:admin)

推荐内容