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20年房地产调控政策大盘点

时间:2017-05-11 14:16 来源:网络整理 阅读:

一、1998-2001年:房改启动市场

1998年,面对亚洲金融风暴冲击,为扩大内需,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)正式印发,启动了房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求,使其成为国民经济的支柱产业。1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展;互联网泡沫的破裂催生炒房团,股市大起大落;债券交易活跃;房地产相关的重化工业得到迅猛发展。

20年房地产调控政策大盘点

房改背景:国外亚洲金融危机,国内市场经济改革

    国际:亚洲经济危机,出口转内需

由于严格的资本账户管制,1997年亚洲金融危机期间,中国承诺人民币不贬值。但是,东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。对外出口同比下降,出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%,1998年全年的出口增速仅为0.4%,比1997年的增速降低了20.1%;外资也受到经济危机影响而下降,1998年外商直接投资额基本保持不变,1999年一反过去趋势,首次出现负增长,同比增速-11.31%。

为了拉动经济增长,不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求,房地产业被确定为重点支持的产业。政府决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。1998年7月,国务院颁布23号文,明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,标志着城镇住房商品化制度开始建立。

国内:市场经济体制改革,计划经济转市场经济

1989年,十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则的,经济、行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”。1992年的十四大明确中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。房地产业是国民经济的重要部门,计划经济转市场经济必然要对房地产行业进行市场化改革。

1998年之前,房地产市场的改革已经开始,国务院接连颁布文件进行住房体制改革,虽然那时还没有涉及到住房改革的具体措施,但是这些措施为1998年的住房商品化奠定了基础。

配套政策:健全市场制度,完善相关措施

1998年的23号文发布之后,城镇住房制度改革快速推进,相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台,鼓励住房消费的政策框架初步形成。主要政策事件是1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂。

第一,管理政策:1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策,建立和完善房地产企业、中介收费、住房销售等方面的管理。

第二,土地政策:完善土地流转、使用等方面的制度。经营性用地由协议出让转变为招标、拍卖或挂牌方式出让。

第三,住房供应政策:建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系,不同家庭实行不一样的住房供应政策。最低收入家庭可租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭可购买经济适用房;其他收入高的家庭可以市价购买或租赁商品住房。

第四,减税政策:2001年1月1日起,对政府定价出租的住房,暂免征收房产税,营业税,对个人按市场价格出租的居民住房,减征营业税(由5%降为3%),房产税(由12%降为4%),个人所得税(由20%降为10%)。对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房、商业用房?写字楼,至2002年12月31日之前免征营业税?契税。

第五,金融政策:完善住房信贷、公积金管理等制度。全面推行住房公积金制度,出台住房信贷政策,使居民在只支付首付的情况下购买住房。在贷款利率上,2002年2月央行下调贷款利率0.54%,公积金5年以上贷款利率4.59%下调至4.05%,住房商业贷款由5.58%下调至5.04%。

房改效果:启动住房市场,运行较为平稳

房地产业全面发展,价格平稳增长。在房地产投资方面,逐年增加,占比不断提高,对中国经济增长贡献维持在15%左右,年均对GDP拉动1.2个百分点;在新开工面积方面,1998年为20387万平方米,2002年为42800万平方米,年均增速20%以上;在房地产销售面积方面,1998年为12185万平方米,2002年为26808万平方米;在房地产价格方面,房地产价格平稳增长,涨幅一直低于5%,低于同期收入涨幅。

1998年改革达到当初目的,房地产成为国民经济的支柱产业。特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求。但是这一时期住房供应结构不合理矛盾突现,以招标、拍卖等方式的土地转让为其后来的高房价问题埋下了隐患。

二、2002-2004年:抑制房地产市场过热

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