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滨海房地产投资价值凸现

时间:2018-02-09 13:18 来源:www.anjia8.com 阅读:

  ○ 国家发改委投资研究所课题组

  天津滨海新区凭借优良的区位优势和既有基础,继深圳特区、浦东新区之后,得天眷顾,被中央政府确立为北方发展极。因而滨海新区在“十一五”期间无疑将是一片开发热土,大量人口和资本资源会迅速涌入,特别是核心区域单位土地上的投资强度与投资密度,将达到全国范围内前所未有的水平,从而会对不动产资产形成庞大需求,将为各种类型和实力规模的房地产商提供投资机会。

  处于成长上升周期的

  滨海新区住宅市场

  滨海新区自1994年开始开发以来,房地产市场发展一直较慢。近年来,随着滨海新区经济的发展和滨海新区战略地位的提升,天津市住宅市场在区域上正在发生一系列变化,滨海新区尤其是以塘沽区和开发区组成的核心区开始成为天津住宅市场中最活跃的区域。

  2003年以前,塘沽及开发区的住宅市场发展缓慢,但随着滨海新区酝酿纳入和正式纳入国家规划,许多外地投资者纷纷到核心区置业投资,核心区住宅市场价格上涨较快。2002年时,塘沽区住宅价格基本保持在2200~2600元/平方米,开发区比塘沽区房价约高1000元左右。2004年和2005年,外地购房置业者比例大幅度提高,推动核心区房价较快上涨,均价超过4000元/平方米,开发区均价达到6000元/平方米,一些较高档项目的均价甚至已经达到7000元/平方米以上。如贻正嘉合、贻景花园、水域·未来城、欧美风情小镇等项目,售价在4000~5000元/平方米;万通新城国际2005年10月开盘价格5800元/平方米,目前均价达到6800元/平方米;伴景湾2005年9月开盘价格6600元/平方米,目前均价达到7400元/平方米,已超出了目前天津市中心城区大部分高端住宅的销售价格。目前塘沽区、开发区在售、在建和准备启动的项目达31个,总建筑面积约500万平方米,这些项目中,中档产品的起步价均在5200~5600元之间。

  滨海新区地价水平10余年间上升数10倍,今日核心区域已达到每平方米2000元以上(按楼面地价算),随着滨海新区战略规划进一步落实,商务及居住土地资源稀缺性开始显现,地价大幅提升,已是确定无疑的事。以塘沽为代表的滨海新区房地产开发用地均价,已远高出天津全市均价。

  大港区和汉沽区房地产市场发展相对较晚,但目前也呈现出快速发展的势头。汉沽区新住宅价格由2003年的1700~1800元/平方米左右上升到2004年的2300~2500元/平方米左右,2005年达到3000~3500元/平方米左右,与2年前相比房价几乎翻了一番,目前个别楼盘的价格已达到4700~4800元/平方米。

  大港区由于大型中央企业居多,居民家庭通过单位住房而拥有自住住房,商品住宅市场发展较慢,房价也较低,2003年前住宅价格在1600~2000元/平方米,2004年开始住宅价格上涨较快,达到2500~2600元/平方米,2005年由于改善型住房需求和投资型需求的快速增长,进一步推动大港房价的上涨,平均价格达到3500~4000元/平方米。

  总体上看,目前,整个滨海新区住宅市场均价与整个天津市均价相比,还存在一定差距,大致相差300~500元/平方米左右。

  滨海新区写字楼市场

  一般而言,第三产业中以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接。所以现代服务业的发达程度直接影响到写字楼价格的高低。从全国30个省市的截面数据分析,写字楼价格高低与人均现代服务业增加值之间的关系特征表现为:人均现代服务业增加值越高,当地的写字楼销售价格越高,但随着现代服务业增加值的进一步增大,写字楼价格的变化幅度趋缓。

  将滨海新区纳入全国范围观察,从数据上看,对应2005年滨海新区人均现代服务业增加值2496元,写字楼价格应为6275元,而滨海新区写字楼实际销售价格4850元左右,表明目前价格偏低。

  那么,是什么原因导致滨海新区写字楼销售价格偏低?

  天津写字楼销售价格上升较缓,影响了滨海新区价格的上升。近年来,全国写字楼价格指数从1999年的98.1迅速上升到2005年的107.2。相对于全国写字楼价格持续上升的情况,天津写字楼价格指数从1998年的99.6持续下降到2003年的96.1,直到2004年才又回升到101.3。与天津市写字楼价格上升的速度较慢类似,滨海新区近年来写字楼的价格上升也较缓慢。

  2005年以来天津需求开始上升,但潜在供给也较大,写字楼需求难以外溢到滨海新区。

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