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房地产黑幕

时间:2018-01-13 18:16 来源:www.anjia8.com 阅读:

   
房地产黑幕
 
2005年05月26日 07:55 中国证券报  
 

  记者侯大伟周俏春

  10%、15%、30%、50%……房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深?政府部门、购房者、炒房者、媒体各方莫衷一是。除了开发商,谁也说不清、道不明。

  记者追踪多日,几经周折,终于听到房地产开发商如是说……

 
 
 
     
 
 

  没有25%的利润就别干这行1997年,成都一位小老板怀揣着一百万元杀进房地产界。四年之后,公司资产已逾6亿元,成为成都一家著名房产公司。这家公司的发家史被当地媒体披露后,不少市民惊叹:“难以置信,做房地产这么容易发财!”

  接受记者采访的一位资深房地产开发商说:“一般来说,房地产商对外公开讲的利润是8%-15%,实际上真正的利润都在25%以上。”他拿起自己抽了半包的软中华香烟说:“不是暴利,我抽得起这种烟吗?”

  25%的利润,意味着房价的四分之一被开发商揣进腰包。一项权威调查表明,房地产业税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高出5倍,比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。

  “做不到这么高的利润,根本就别想活下来。开发一个项目,前前后后要盖二三十个公章,每盖一个公章都要打点一番,还有那么多不明不白的税外费。”

  据他介绍,开发商做一个楼盘,需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门,逢年过节,每一关的大小菩萨都要去拜。春节、中秋、国庆等传统节日,更是开发商与官员联络感情的最佳时机。

  各地经济发展情况不同,官员所处位置与帮助开发商的程度不同,打点关系的好处费也就有所差别。以西部某中等城市为例,从科级干部到处级干部再到局级干部,可以拿到数千元至数万元不等的过节费。用来疏通关系的好处费几年算下来,大概占到楼盘总成本的2%或3%左右,有的甚至更高。

  据这位开发商透露,出手大方的开发商办事一般都特别顺利,和主管部门经常往来、私交熟的开发商,上午送去的报批件下午就能批下来。而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队,要7个工作日或15个工作日才能批下来。在房地产界,时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来,银行的按揭款和相关贷款就回笼得快,才有资金做下一步的投入。报批得慢,资金就相当于被套住了,要承担相当大的融资风险。开发商圈子里常说的一句话是,“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得,对老百姓要哭穷”。

  高利润主要有三种“手法”

  据了解,开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种:

  一是调高楼盘容积率。

  调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍,目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2(也就是说,房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房)。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5,有的甚至调到9或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼,利润马上成倍增长。”

  这位开发商对记者说,当然,能做到调高容积率的房地产商必须很有“实力”,往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作,不为外人所知。

  他说:“房地产商做得成功不成功,看他的繁忙程度就知道了,有的周末节假日也忙得见不到人,去哪儿了?很多时候陪领导干部钓鱼去了,旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪还轮不上呢。”

  二是做假账、巧避税。

  一些开发商对记者说,房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘,可以处理成只赚四千万元或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。

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