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2018年房地产走势预测:一二线城市房价接棒上涨

时间:2018-01-11 20:15 来源:www.anjia8.com 阅读:

红利租房者越来越多,长租公寓井喷

一二线城市房价高,存量房不断增多,加上租售并举长效机制的政策导向,意味着这些城市的租赁市场空间很大。

关于租赁房的政策文件,光全国性的,仅从2015年11月开始,国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的,一二线城市更是一个接一个地出台政策。

内容集中起来讲,就是一点,加快租赁市场发展:

?在供给上,增加租赁用地供给、鼓励房地产转型;

?在金融上,给存量物业提供模式探索(比如房地产信托投资基金REITs)的税收等优惠,盘活存量资产;

?在法律上,在需求端,立法推进租售同权。

从2018年开始,在未来几年,长租公寓市场将迎来井喷,一方面租房的人越来越多,另一方面,各方机构争相进入长租公寓,企业数量也将快速增长。

行业买房企龙头股可能有意外惊喜

在各大机构的预测中,房地产行业不可逆的趋势是规模制胜,龙头企业在马太效应中越来越强。最显著的数据,是房地产企业TOP50和其他企业的毛利润率比较。

2018年房地产走势预测:一二线城市房价接棒上涨

2018年房地产走势预测:一二线城市房价接棒上涨

一般来说,在行业快速发展时期,随着企业规模的扩大,利润会呈下降的趋势。比如过去很多年,房地产企业TOP50的利润率——不管是毛利还是净利,都是比其他规模更小的企业低的。

这两者都在2017年的三季度出现反转。

从行业发展来看,行业逐步进入成熟期,行业整体利润率在下滑,但这对于其中的大企业而言,也许未必是坏事。行业环境的恶化,也可能是扫除竞争的一种方式。融资能力、管理和运营能力、抗周期能力,也意味着有更大的机会逆周期拿到利润率更高的项目。

这些利润上的变化,最终会反映到房地产上市公司的股价上。

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争议篇

25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议,包括周期、存量和土地三大方面。

周期是周期时间拉长,还是地区分化

中国楼市素有小周期之论,逆周期就是中国楼市最好的投资方式。

去年关于“3年小周期还有没有效”的命题,各大机构就有不同的声音,今年的论点更加明确了,争议在于变化的方向,是纵向的、横向的、还是纵横双向的,这也意味着房地产不同的投资方式。

华创证券的观点认为,周期的变化在于,不管是需求端还是供给端的政策,都将原本周期涨落环节的时间拉长了,所以整个周期的时间,要从3年一轮变成5年一轮。这意味着,房产投资时间节点需要变化。

兴业证券认为,周期的变化在于区域分化,一二线进入租售并举长效机制之后的新周期,三四线则再无周期。这意味着,买房的区域选择,需要变化。

也有结合两者的第三种观点,比如方正证券,认为周期既拉长了,又分化了,这就导致中国楼市空前复杂了。

当然,也有观点认为,原来的小周期虽然有一些细微的变化,但三年周期仍然有效。比如国泰君安,底部将于2018年下半年形成,二线城市率先复苏。而招商证券则认为,2季度到3季度是这一轮楼市的底部,一二三四线依次触底。

?周期拉长派:华创证券、东方证券

?周期分化派:兴业证券

?两者兼有派:方正证券

?保持原状派:国泰君安

存量是否正进入二手房时代

东方证券认为,从美国、香港等发达经济体的经验看,随着城市化发展,二手房交易量将超过新房,存量时代就到来了。

去年前十个月,北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显,特别是北京,二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。

但也有不同的意见,比如中信证券认为,相比于美国、香港,中国更像日本,相当长的时间内(如二三十年之内),不会出现“存量占大头”的局面。尤其考虑到“房子是用来住的,不是用来炒的”,政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。

?正方:东方证券

?反方:中信证券

土地地王减少,土地财政是否转向

我们在以前的一篇文章中分析过近几年的土地市场,2014-2016年,房价大涨,房价涨得越快的城市,土地卖得越狠。

2017年下半年,土地市场出现了史无前例的现象:一边是房地产市场热销,一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向,则有争议。

(责任编辑:admin)

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