当前位置:主页 > 地产纵横 > 正文

利率:房地产市场的晴雨表

时间:2017-09-06 16:17 来源:www.anjia8.com 阅读:

   
利率:房地产市场的晴雨表
 
2005年05月11日 17:36 《中国投资》  
 

  “央行不提高贷款利率,很难遏制房地产价格的上升。”去年底,袁钢明等经济学家的建议在今年被采纳。3月17日,央行“房贷新政”出台。在供求关系不匹配时,用货币杠杆进行宏观调控的目的明确,就是给购房者一个风险提示,挤掉虚假的需求泡沫;同时,增强银行的风险意识,将房地产市场引向健康发展的轨道。

   ○ 本刊记者 原松华

 
 
 

利率:房地产市场的晴雨表

   

利率:房地产市场的晴雨表

 
 
 

  在今年“两会”上,著名经济学家林毅夫提出——“应该适当限制房地产需求,不是什么人申请贷款都批准”。从以往经验看,对消费信贷进行调整,对市场的传导作用是非常迅速的。因此,微调更加适当。

  央行宣布从3月17日起调整个人住房贷款利率,并首次提高房贷的首付门槛,各地银行可根据各地房价涨幅等实际情况,适当提高购房的首付比例。与此同时,金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%,法定准备金存款利率维持1.89%不变。

  对购房置业者和银行的风险提示

  从本次央行调整房贷利率的效力看,分为“一软一硬”两个手段。“硬”约束取消了原来对房贷利息的优惠,改成正常的贷款利息。在上一次基准利息调整之后,再单独对房贷利息进行调整,使房地产市场、行业的资金成本发生变化,属于市场环境的重大改变。

  “软”约束是根据当地房地产的涨幅情况,银行可将首付款比例由现行的20%提高到30%,是一项选择性规定。各地区和商业银行法人单位根据地方的不同情况可自行决定,央行仅仅是一种授权。对于这项政策,去年10月,上海、杭州等房地产投资过热地区银行已采取了这种做法。

  分析人士认为,从当前的情况看,在信贷的调控手段不能达到效果甚至收效不是很明显的时候,调控手段开始向市场需求发力,这种做法会对购房者置业预期产生明显的影响。

  周小川认为,现行个人住房贷款是一种中长期贷款。其利率是按年度调整的浮动利率,是随着经济形势的变化而变化的,不是固定不变的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何,房贷利率总应是低利率。

  过去,不管经济形势如何变化,房贷利率一直是“优惠”利率。周小川说:“这使有些人对未来风险的判断有所不足。”比如,其房价与收入之比是偏高的,也就是说还贷负担重,时间长;还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高,投入比较大。这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所考虑,以免一辈子给银行和房地产商“打工”。

  与此同时,调整房贷利率更重要的是对银行的风险提示。与传统的贷款相比,房贷不仅是银行的一项新业务还是优良资产。如果房地产从买方市场转成卖方市场,就意味着银行这部分利润来源的缩水。

  周小川强调,我国的房贷业务没有经过两方面的考验:一是业务开展时间的考验,我国的房贷业务开展没几年,所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平;二是经济周期的考验,现在经济处于兴旺周期,但市场经济是有景气变化的,当经济进入下行调整期时,很可能违约率就会上升。

  从房地产贷款的数据看,1998年末房地产贷款余额为3106亿元,到目前房地产贷款余额已上升到2.6万亿元,占全部人民币贷款总额的14.7%。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅,隐含了潜在的金融风险。

  瑞士银行亚洲问题专家乔纳森安德森提供的数据表明,中国目前所有新发放的贷款中有76%流向房地产开发商和私人购房者。这个比例令人担忧,因为中国的银行还远远没有清理完1999年之前堆积起来的不良贷款。

  2月底,上海市同业公会建议提高房贷的首付比例,并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准。4月初,银监会对商业银行的房地产开发贷款展开了紧急调查,这次的调查对象重点锁定了上海、北京、深圳三个“一线城市”。

  对投机者影响力度较弱

(责任编辑:admin)

推荐内容