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水皮杂谈:房地产市场的七寸在哪里

时间:2017-09-04 20:48 来源:www.anjia8.com 阅读:

   
水皮杂谈:房地产市场的七寸在哪里
 
2006年04月25日 00:42 中华工商时报  
 

  水皮

  四月初,中华工商时报的记者从上海发回一条新闻,称“上海楼市一朝回到调控前”。当天,这篇报道排在新浪热门排行榜的第一条,点击率进入当周排名前列,同时挤入当月新闻排行榜。

 
 
 

水皮杂谈:房地产市场的七寸在哪里

   

水皮杂谈:房地产市场的七寸在哪里

 
 
 

 

  四月初的报道,反映的是3月份上海楼市的情况,当月上海楼市商品住宅成交量达到179.67万平方米,与2月份82万平方米的成交面积相比,环比增幅达到119%,成交16140套达到了宏观调控新政出台前的水平。

  上海楼市的放量意味着什么呢?

  是调整结束的信号,还是高位见顶的信号,搞清楚这一点,对于中国房地产市场的走势判断非常重要。

  而事实却表明,要搞清楚这一点却不是一件容易的事情。因为同一个记者在第二周从上海发回的报道就告诉我们,前一周的强势拉升在第二周并没有持续,不但成交量回落,普通商品房的成交均价也从每平方米10744元跌回9250元,下跌的幅度达到了13.9%,如果把楼市的走势画成K线图,那么就是典型的震荡走势。

  上海楼市的重要在于在这一轮的房地产行情中,上海是个领涨板块,正是上海的上涨才带动了南京和杭州地价的上涨,继而又拉动了苏州和宁波这些城市的上涨。水皮在和讯网和大家交流时,提醒大家对比若干年前北京和上海的楼价行情。2001年的时候,上海的平均房价是每平方米3200元,北京的平均房价是4700元,而现在上海的房价均价9250元,北京的房价在涨3.5%之后才为7168元,不仅低于上海的房价近每平方米2000元,而且低于深圳的均价8752元近1500元。换句话说,由于前二年上海房价狂涨时,北京的房价没有跟进,因此,在价格倒挂将近3500元之后,北京现在出现的完全是正常的补涨行情。而从实际的情况看也是如此,北京房价上涨的主力主要来自于中低档商品房,而高档商品房早在10年前就已经一步到位,并没有太大的上涨。从投资的角度看,上海的房价只要在高位徘徊,只要如愿稳住,那么,北京的楼市的上涨就有保证,而如果上海扛不住,那么,北京的上涨空间也将会被封杀。反过来,如果北京的房价上涨有力将会对上海房价产生顶升作用,支持上海房价。

  这种状态就叫胶着。

  水皮曾经说过,中国的民间资本并不足以支持两个资本市场同时走牛,房价不下来,股价就别想上去。但是作出这样的判断的前提是不考虑外资的,而现实的情况则是外资正在成为左右这两个市场的最大的变量。

  上证指数2005年12月30日收报1161点,4个月的时间中间上涨了250点左右,上涨的幅度达到了20%以上,在此前后QFII大规模建立,而管理层一次开闸就放5家,外资导向已经成为A股的风向标。

  股市是这样,房地产市场也是这样。

  来自上海的报道称,外资基金对于上海房地产市场依旧保持了2005年的活跃态势,两家美国的基金在3月份相继收购了虹桥地区的服务式公寓和新天地附近的高档公寓,收购价格分别为7000万美元和8000万美元,一家印度的基金也收购了新天地附近的两幢服务式公寓,成交金额约为1亿美元。而4月初上海房价的蹿升又和一家中东的基金公司收购翠湖御苑有关,这栋楼共有102套,成交均价高达每平方米4万元人民币。

  实事求是地讲,外资房地产基金不但没有因为中国政府实施宏观调控而响应号召,反而扮演了一个逢低建仓的角色,很大程度上削弱了中国政府的调控成果。2005年春节之后,新加坡的凯德置业、摩根士丹利和美林等外资基金都斥巨资进入北京的楼市,银泰中心、瞰都公寓和远洋新干线等悉数被外资扫入怀中。外资进入北京和上海地区的背景既复杂又简单。复杂在于既看好人民币升值的空间,又看好房地产的升值空间,简单在于不管看好的是人民币还是房地产,外资的性质都是过江龙,都是为卖而买的投机资金。用夏斌的话讲,现在是前门堵住外汇进来,后门房地产外汇随便就进来,而对于外资大举进入中国金融房地产市场,我们既没有限制也没有管理,这在其他国家是不可思议的,这实际上已经成了汇率政策实施中的漏洞。因此,中国政府应限制外资炒房。

  在水皮看来,夏斌的建议是正确的,但效果有限,因为中国的房地产不仅要限制外资炒作,同样也要限制内资的炒作。

  为什么?

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