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过户交房后出售方解约被驳回 A09-以案说法·置

时间:2017-09-07 19:05 来源:www.anjia8.com 阅读:

  □焦春伟

【案情介绍】

    江先生与赵先生于2012年8月26日签订了备案版本的《上海市房地产买卖合同》,约定江先生出资200万元购买赵先生的一套房屋,2012年10月31日前办理过户手续,2012年11月30日前办理交房手续;江先生的银行贷款必须在“房产交易中心出具他项权利证,且将该他项权利证书交付银行后的10个工作日内付至赵先生的银行账户”。江先生按约付清首付100万元,剩余100万元的银行贷款审批手续也获得通过,双方办妥了过户和交房手续。但银行原定2012年12月15日前可以放款到位,结果直到2013年1月4日才付至赵先生的银行账户。赵先生认为自己出售房屋是为了换房,由于银行迟延放款导致自己无法付款,从而承担了高额违约金,江先生应该对银行的迟延承担责任,因此要求解除合同,将房屋恢复产权至自己名下。双方因此发生诉讼。

【法院判决】

    法院审理认为,赵先生无足够的证据证明银行放贷存在迟延,即便可以证明,贷款支付方主要为银行,银行放款存在的一定时间差是正常的,况且本案的时间差尚在可以容忍的范围内,为了保证交易的稳定性,因此驳回了赵先生解除合同的诉请。

【律师评析】

    二手房买卖纠纷处理有一个基本的原则,那就是有约定的从约定。上海二手房买卖双方一定要签订《上海市房地产买卖合同》,该合同对于处理双方的纠纷尤为重要。该合同正文的第九条,第十条以及补充条款一,以及附件三(付款协议)都是非常重要的条款,同时,是否有足够的证据证明也很重要。

    本案赵先生作为卖方之所以认为江先生违约,主要是双方在附件三付款协议中约定了,银行贷款应当于出具他项权证且将该他项权利证送达银行后的10个工作日付款,因此赵先生认为10月31日过户,那么银行贷款理应在2012年12月15日前付清,然而银行却在2013年1月4日实际支付,迟延了18天,所以要求解约。但赵先生又无法提供证据来证明银行到底是哪天收到了他项权利证书,也就是说无法证明10个工作日的起算时间是哪一天,因而也就无法证明江先生存在付款迟延。

    此外,更为重要的是,法院要保护交易的稳定性。本案买卖双方的合同除了最后一笔银行贷款外,其余均已经履行完毕,房屋已经过户到江先生名下,房屋也已经实际交付给了江先生。如果判决合同解除,就意味着房屋产权要回转,让江先生把房屋退还给赵先生,这显然不利于交易稳定性,更何况江先生确实没有迟延履行的主观恶意。因此法院作出了上述判决。

(作者为上海远业律师事务所律师)

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