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【商界人物志】朱喜平:商业地产人应有“禅者

时间:2017-09-07 17:41 来源:www.anjia8.com 阅读:

【商界人物志】朱喜平:商业地产人应有“禅者

【商界人物志】朱喜平:商业地产人应有“禅者

朱喜平先生在接受采访时表示,商业地产人需要学习,更需要交流,藏着掖着于公于私皆无益。

朱喜平先生,昂达投资创始人、执行董事,全国房地产经理人联盟上海商业地产专业委员会常务理事、上海交通大学海外教育学院中国商业地产总裁EMBA班特聘讲师。1995年加入零售行业,曾在高力国际、高纬环球、美桥资产管理担任高管,对商业地产项目定位、购物中心运营、商业团队培训、商业地产金融投资等方面均有独到的认识。

2015年3月28日,朱喜平先生应邀来武汉参加湖北首届体验式时代商业地产发展论坛,并在大会现场接受了武汉房地产门户亿房网和武汉房地产开发企业协会的《武汉房地产》杂志的联合专访。

采访中,朱喜平先生从当前商业地产及社会经济发展的一些细节出发,介绍了自己对这个行业的热爱和正在努力的方向。作为一名武汉籍的商业地产界资深人士,朱先生向记者表示:惟楚有材,在商业地产界也有不少湖北籍同仁做的非常不错,武汉本土的商业创新能力也很强,很多优秀的商业地产项目在全国都颇有声誉,他很看好武汉商业物业未来的升值空间。

问:您刚才将演讲中提到,根据您的观察,散售的商业项目存活率非常低,您觉得这其中最根本的原因是什么?

朱喜平:商业是一个生态,独木难成林。商业项目原本是一个为大家提供交易的平台,但平台被切割后,大家选择业态的逻辑会各不相同,最后商业项目呈现给大家的就是一个杂乱无章的形象。或者,大家跟风,都一起去开餐厅、都一起去开足浴按摩等等,最后的结果是大家都没有生意做,整个项目也日渐凋零。

其实,对一个商业体来讲,客群的价值是可以被相得益彰的业态重复利用的,一旦散售,各自为政,这些目标都无法实现,最终只能集体衰退,资产的价值也很难提升。所以说,全城热销的项目其实只是开发商成功了,并不代表小业主也能成功。一句话,散售违背了商业地产的属性。

问:都在说商业地产现在需要转型升级,商业地产转型升级的内生动力是什么?

朱喜平:其实商业地产转型,升级其实也是我们整个国家经济形态的一个侧面。有人做过研究,目前国内一线城市零售商业物业的年均租金回报率约为3%-4%之间,比国际上通行的商用物业6%-8%的投资回报率低了很多。这种现象其实反应了中国商业地产存在投资回报失衡的结构性问题。

稍加观察,我们就会发现,香港的商业地产开发商更喜欢在城市的核心区域花高价去买地,很少见到香港的商业地产开发商去城市新区拿地建商业综合体。相反,国内的很多开发商,包括万达,都有在城市新区拿地建商业地产的先例。实际上,国内不少从事商业地产的开发商依然在按照低价拿地然后售出这样的住宅开发思路在做商业地产。但时代在发展,现在仅靠信息、技术不对称来赚取高额利润的日子正在一点点远去,商业地产必须通过紧紧围绕终端用户思维来重新构思,升级,才能实现进一步发展。

【商界人物志】朱喜平:商业地产人应有“禅者

朱喜平在论坛现场分享自己商业地产从业经验。

问:您作为一名商业地产资深人士,对房企肯定比旁人了解的更多、更深入,在当前的市场环境下,房企到底处于一个怎样的生存状态?

朱喜平:其实,房企的日子一直都不轻松。什么原因?因为房企有两块成本一直是居高不小,一个是土地,一个是融资。大家都知道,如今是面粉比面包贵,这个讲的就是地价高;另外一个是融资成本高。我此前看过一个数据,中国房企的融资平均成本大约是18%,而且很多民营背景房企拿不到银行贷款。

问:我们知道你在高纬环球工作时,曾在上海参与过商业物业的收购,看来境外资本对一线城市的商业地产还是非常看好。我们想知道,境外资本现在对武汉的商业不动产怎么看?

朱喜平:目前就我所接触了解的国际商业地产机构投资人来看,提及的武汉商业地产项目的比较少。这其中的原因并不是武汉商业地产不好,而是目前武汉的商业地产还处于一个高速发展的时期,很多商业不动产的资产价值还不太稳定。

比如,境外资本愿意来武汉投资买下一整栋楼,但是,目前武汉还是一个“上万个工地正在轰鸣”的城市,具体到每一个地段都还有很多不确定性,没有人知道买下整栋楼后3-5年内,旁边、周边还会竖起怎样的商业楼宇,到时候你购买楼宇的价值会升还是会贬呢?所以,多数境外资本还徘徊在北京、上海这样的一线城市。

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