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旅游地产养老地产分析:前景很美 分羹不易

时间:2017-12-31 21:10 来源:www.anjia8.com 阅读:

  李克强总理政府工作报告中明确提出,要大力发展旅游、健康、养老等生活和生产服务业。

  复星集团CEO梁信军预测,随着我国中等收入人群迅速崛起,包括旅游在内的体验式消费将拥有巨大的发展空间,我国人口老龄化也会衍生出需求庞大的大健康市场。《每日经济新闻》记者注意到,万科、保利、雅居乐等大型房企已经在旅游地产与养老地产领域积极拓展,试图在住宅市场之外探索新的增长点。

  蛋糕看上去很美,但真正能从中分一杯羹的企业。实际上,目前旅游地产正面临供过于求的困境,养老地产则仍在苦苦寻找盈利模式。

  旅游地产:要先建配套

  谈到旅游地产,不得不提到雅居乐清水湾。这个位于海南陵水县的超级大盘项目,截至2014年底已经为公司带来逾450亿元的收入。然而,即便是这个被誉为国内最成功的旅游地产项目,也在去年一度选择五折清货,这从侧面印证了国内旅游地产面临的困境。

  即便拥有国内最成功的旅游地产项目,雅居乐清水湾所在的海南省陵水县旅游产业并未获得预期中的发展,记者2014年11月在现场调查发现,区域内大部分五酒店的年均入住率不到30%,闲置商铺随处可见,基础配套也较为落后。当时陵水县官方人士透露,该县人均旅游消费仅176元,远低于全国730多元的平均水平。

  受近年住宅调控的影响,大量房企扎堆进入旅游地产领域。统计发现,截至2009年底,国内旅游地产项目共计926个,但到了2013年底,该数据已经刷新至5299个。

  然而,与旅游地产出现井喷式增长相对应的是,项目销售明显降温。最典型的是旅游地产重镇海南省,该省2014年商品房全年成交64577套,成交面积592.38万平方米,同比均下降逾两成,明显供过于求。

  广州中旗地产董事长陈仁科向《每日经济新闻》记者表示,绝大部分地产商抱着住宅开发的经验做旅游地产,而忽略了旅游地产的核心价值——旅游度假功能的开发,这是造成旅游地产急速降温的主要原因。

  “真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源,但这些资源早已经被瓜分殆尽”,陈仁科表示,目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势,开发商只是以“旅游”的名义卖住宅,更注重建房子而非旅游配套,加上地方政府缺乏规划引导,导致房子建起来后旅游产业跟不上。

  养老地产:核心是服务

  随着老龄化社会的来临,“银发经济”将催生蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。

  对于地产商而言,养老地产无疑蕴藏着巨大的商机,包括万科、保利、越秀地产等房企早已展开积极布局。但在花样年董事局主席潘军看来,国内多数养老地产项目都是以养老为“噱头”卖地产,并没有真正满足老龄人的养老需求。

  位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可谓是经典案例。据媒体报道,作为万科集团在高端养老地产领域的试点,该项目于2013年8月首度发售即售罄。但与万科设想不同的是,40岁左右的“少壮派”成为项目的主要消费人群。

  在潘军看来,造成上述现象的根本原因,是国内的老龄人更喜欢与年轻一辈住得更近,养老地产的未来必然是以居家养老为主,即为现有的住宅提供适老化改造以及养老服务的轻资产模式,而非新建更多的地产项目造成重复建设。“由于我国老龄化人口的人均消费较低,根本无力购买昂贵的养老地产项目,这意味着房企应该通过服务而非地产实现盈利”,在新城控股高级副总裁欧阳捷认为。 

  在他看来,要推动养老地产的发展,一方面,房企应加速转型的步伐,通过合作嫁接健康医疗服务资源,以社区为基点为客户提供养老服务;另一方面,政府也应该对我国的养老产业发展制定详细发展规划及行业标准,并在产业发展初期在用地、审批、税费等领域给予企业支持,鼓励更多大型房企进入,以便推动产业良性发展。

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