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房地产调控政策的效果分析

时间:2017-11-15 10:33 来源:www.anjia8.com 阅读:

3月30日,央行、财政部等出台个人住房贷款和转让营业税等政策,加上此前国土资源部优化2015年住房用地结构的政策,以及2014年9月的首套房认定标准放松,可以看出这轮房地产调控政策正在逐步放松态势。按官方说法,调控是为“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。从字面理解,前一个目的就是让自住者低成本、高杠杆买房,后一个则是保持住房的供、求、价稳定。现有政策能否实现上述目标呢?这需要对比2008年那轮调控政策,才能得出合理结论。

虽然这轮调控的工具看似与2008年那轮相似度很高,都涉及土地、建设、税收、贷款、保障房等。但是细观察两次还是有诸多差异:这次更注重分类调控,给予地方政策更大自主性,土地和建设规划政策上表现明显,有利于减少上级政府信息不对称;这轮政策的力度总体弱于上次,贷款和税收优惠主要体现在购房侧,而且首付乘数和利率仍高于当年,表明仍然不鼓励投资性需求的态度;这次更加注重商品房和保障房用途转换,减少90/70等行政政策,强调发挥市场作用;这次注重运用住房公积金,有利于支持自主者购房需求;这次主要是活跃二手房而非新房市场,有利于住房存量市场的结构调整(见表)。

无疑,这样的政策设计对支持自住需求具有积极意义。但在房价依然偏高的背景下,小幅政策优惠的效果更有利于改善型需求,而非基本居住需求。至于稳定住房供、求、价,则需要审慎观察。虽然住房供求数量变动较大,但是住房价格并无明显不稳定的现象。2015年前两个月,房地产投资、土地购置、新开工面积和销售量纷纷大幅下滑,但是全国住房平均售价同比还上涨1.3%,即使70个大中城市,绝大多数住房价格降幅在5%左右,难言房地产市场发展不稳。

当前背景下房地产调控更容易让人认为以稳增长为目的。这轮调控政策最大背景是经济下行压力持续加大。我国宏观经济2012年开始持续下滑,2014年GDP增速15年来首次未完成目标,2015年以来经济下行压力仍在继续,如果不采取适当政策,实现年初7%的增长目标将现困难。在这一背景下出台上述政策,难免让市场认为是以稳增长为目的。如果联系2008年那轮房地产调控政策出台后,半年内住房市场和整个宏观经济迅速企稳回升的现实,部分市场人士更加笃信和期待这轮政策稳增长的意义。

事实上,从政策环境、政策效果等方面出发,比较两次房地产调控政策,我们认为,房地产难以承担稳定经济增长的重任,不应赋予其相应的责任。

首先是上轮稳增长中的房地产作用不宜高估。2008下半年,在金融危机影响下,房地产市场快速下滑,住房销售大幅下降,投资和资金来源增速明显回落。为稳定房地产和经济增长,国家密集出台了土地、建设、财税、信贷和保障房等调控政策,大幅度降低了住房开发、购买及二手住房转让的门槛。调控政策刺激房地产市场的效果明显,2008年底出台的政策,到2009年年中,商品住房的投资、资金来源、销售面积增速都提高10-30个百分点,销售额更是提高60个点左右。虽然GDP增速从2009年一季度的6.1%快速提升至四季度的10.7%,但似乎也不能将功劳全部归功于房地产,因为同期非房地产投资在大规模基础设施建设带动下,以更快增速增长,虽对经济贡献更大。

其次是房地产整体形势变化影响这轮政策效果。一是房地产市场的供给相对不足正在转为相对过剩。2008年底城镇居民人均住房28平方米,2014年底已达35平方米左右。与此同时,待售商品住房数量不断增加,从2008年底的1.5亿平方米增加到2015年2月的4.2亿平方米。很多城市消化库存周期在30-40个月,明显高于10个月左右的合理水平,靠需求侧带动房地产行业繁荣难度较大。

再次是宏观经济下行压力从外因转为内因,单项调控政策效果有限。长期以来我国形成投资和出口主导的粗放式增长模式。2008年时这一模式还在继续,经济仍在高速增长阶段,国际金融危机作为外因,给中国带来的最大影响是出口和制造业下滑,2009年初工业增长4%,出口下降21%。危机对当时国内需求影响不大,经济下行压力最大的2009年初,投资和消费仍分别增长26%和15%。但2012年以来我国经济模式持续转变,投资和出口支撑作用弱化,经济下行主要是国内传统产业过剩、去产能进展慢、新产业尚不能补位、有效需求不足等因素作用的结果。尽管当前的外部环境某种程度上好于2008年,但经济仍面临全面下行压力。2015年2月,投资和消费分别增长14%和10.7%,工业增长6.8%,出口增长15%,在国际大宗商品价格下行影响下,国内生产和消费环节价格持续低位运行,甚至有通缩风险。房地产本身也面临抵押价值下降的尴尬,房地产一度是企业融资的优质抵押物,近两年房地产大形势的扭转使其作为抵押品的能力受到影响,即使房地产价格有所趋稳其抵押作用仍不乐观。

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