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中兴证券地产分析师郑闵钢:目前投资房地产不如投资地产股

时间:2017-11-13 19:32 来源:www.anjia8.com 阅读:

  中兴证券地产分析师郑闵钢日前做客和讯网《和讯座谈会》时认为,房地产是个周期性的行业,目前中国的房地产行业的拐点已经明确,房地产开发投资的增速已经出现下降,但总体并不悲观。从增值空间和机会来讲,目前投房地产股机会会多一些。  房地产业拐点明确  郑闵钢认为,房地产行业增速的拐点已经比较明确,增长开始下滑。房地产行业是一个周期性行业,目前整体在建项目释放是比较充足的,短期企业新开工的意愿应该相对来说比较谨慎,从而导致目前房地产开发投资增速出现下降。

  “房地产行业只是一个增速下降,整个行业规模是一个小量的收缩,行业还是处在健康的发展,刚需市场还是比较旺盛的。”郑闵钢表示,2010年时25岁的置业人口为2000万人左右,2013年时其数量增长到2500万人,3年内新增500万人,但从2014年开始,其速度开始呈现缓慢下降状态。郑闵钢预计,25岁置业人口再次从高峰时的2500万回归到2000万,可能需要6年,也就是到2019年作用。  郑闵钢认为,虽然整体需求有缩小,增长也在减少,但过程比较缓慢的,所以行业总体并不是那么悲观。目前房地产企业的压力主要来自于库存多,需求减弱,使得短期资金流动性压力增加。而此次央行降准对于房地产行业肯定是比较强大的刺激,能够起到增血的作用,是一个利好。从需求方来看,降准使得生产方成本降低,资金成本降低,对消费者来说从需求端也是一个拉动。  他指出,目前整个行业增速减缓,通过外延式扩张意义已不大,需要通过内延式发展,降低成本、提高效率、转型升级促进企业的长期发展。 

  走向轻资产是大方向

  郑闵钢认为,房地产行业的发展正由初级阶段向更高的阶段发展。包括商业开发、住宅开发,谁能够成为未来王者,就需要靠企业的经营管理能力。例如万达整个商业运营管理的输出,万科从成熟的小区物业管理的输出将来肯定是一个方向,此外,挖掘客户群数据库做一些产品,目前也处在“0+1”的探索阶段。  他表示,房地产行业将来不但是硬件,还有一些软件,在物业管理,后续配套服务、金融服务等轻资产方面,通过加强对行业的服务,提升整个行业的品质,提供产品的更好价值是一个大方向。从目前来看,互联网也是一个很好的技术手段,通过现代互联网大数据,提升整个服务管理的价值,提高效率、降低人员成本。

  投资地产股增值机会较多

  对于当前是投资房地产还是投资地产股,郑闵钢认为,“如果从增值的空间和机会来讲,从目前时点来看投资股票可能会多一点。”   据其介绍,2012年前50名的房地产公司市场占有率在22%,2013年是26%,2014年行业虽然增速下滑,但前50名的市场占有率上升到31%,从之前的1/4到1/3。  他表示,投资房地产上市公司会出现一个分化,以前更多的是去自上而下去进行选股,今后要更多的自下而上,从公司自身的经营本身去选择标的。要从公司的成长性,发展模式来看,虽然营收增长不多,但其市场在全国,或区域内的行业地位在提升,这些公司可能是比较好投资标的。

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