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2016年三季度全国房地产市场分析与发展预测

时间:2017-11-09 11:50 来源:www.anjia8.com 阅读:

2016年三季度,全国房地产市场整体仍在延续前期的回暖态势,市场销售保持高位运行,房价出现普涨,部分二线城市开始全面替代一线城市领涨全国楼市,且涨幅明显偏高,土地购置和新开工意愿仍然不强。在7月份政治局会议警示资产泡沫风险和8月份城市房价出现跳涨且涨幅惊人后,地方政府的楼市政策调整步伐明显加快,国庆节期间各地加速出台楼市新政,重启限购限贷,抑制房价泡沫。

一、政策影响分析

2016年三季度,中央坚持因城施策,明确加强房地产库存监管。发改委连续两月发声,要求进一步促进房地产市场平稳健康发展,因城施策加大调控力度。紧接着,住建部发布《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》,明确根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。建立全国房地产库存和交易检测平台,形成常态化房地产市场监测机制。

从政策影响来看,三季度出台去库存措施城市继续增加,且政策更加具体细化,效果显现。福建、沈阳等地住宅和商办库存压力均较大,在大力推进住宅库存去化的同时,还进一步出台政策推动商业地产库存去化;浙江明确去库存短期及中长期目标,措施涵盖供需两端以及健全长效机制等多个方面;辽宁进一步深化住房制度改革,培育发展住房租赁市场;芜湖着重鼓励农民进城购房。继9月30日北京、天津版楼市调控新政深夜发布,随即拉开楼市调控版的“十月围城”大戏后,在随后的“十一”黄金周,苏州、郑州、成都、济南、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、珠海、福州、上海等20余涵盖了一二三线的城市发布了力度不一的新版楼市调控政策。国庆假期之前,全国多地楼市还火热得“一塌糊涂”;假期之后,随着多个城市发布严厉的调控政策,多地楼市开始进入速冻模式,成交量急剧下跌。随着调控政策的收紧,未来国内多个城市的房地产市场及价格调整将成大概率事件。

从未来政策走向来看,主要重心在于坚持分类调控、因城施策,推进供给侧改革去库存,同时防范一二线热点城市地价房价过快上涨。各线城市政策分化更明显,因城施策更差别化、精细化。一线城市加强限购资格监管,遏制价格过快增长;热点二线城市价格增长过快,楼市风险加剧,更多二线城市调控政策将升级,或将跟进限购限贷,分区施策也将更有针对性,而东北、西北二线城市库存量大需求滞缓,将积极鼓励自住及改善需求、支持新市民购房;受一线城市溢出效应影响特大城市周边三四线城市也开始过热,未来将加强市场监管,多数三四线高库存城市将继续落实税收信贷优惠、货币补贴、共有产权、棚改货币化等政策、控制土地供应、结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化。而商办库存整体承压,未来将积极调节增量、盘活存量,降首付减税负促需求。

二、全国房地产市场运行情况

1. 房地产开发投资保持平稳低位增长,未来仍有小幅调整

2016年前三季度,全国房地产开发完成投资74598亿元,同比增长5.8%,增幅与上年同期相比加快3.2个百分点,但与上半年相比增速小幅回落0.3个百分点。其中,商品住宅完成投资49931亿元,同比增长5.1%,增速与上年同期相比加快3.4个百分点,与上半年相比小幅回落0.5个百分点。

分季度看,尽管房地产市场销售回暖明显,但由于政策分化调整以及多数三四线城市房屋库存仍然较高的共同影响,前三季度投资增速逐季回落,各季当季增速分别为6.2、6.0、5.2。

下一阶段,随着各热点城市重启楼市限购政策,预计房地产投资增速将会进一步下行,投资增速继续回落,但受在建工程施工滞后性的影响,投资增速将仍保持小幅增长。

2016年三季度全国房地产市场分析与发展预测

 

2. 新开工面积增速回落,当季增速再次出现负增长

2016年前三季度,商品房新开工面积12.27亿平方米,同比增长6.8%,增速与上半年相比大幅回落8.1个百分点。其中,商品住宅新开工面积为8.47亿平方米,增长6.7%,比上半年回落7.3个百分点。

分季度看,三季度当季商品房新开工面积为4.51亿平方米,同比下跌4.7%,再次出现负增长。三季度末,随着地方政府楼市政策收紧,预计新开工意愿将进一步降低,预计后期新开工面积降幅将会有所扩大。

3. 房屋销售面积增速保持高位盘整,商品房待售面积持续下降

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