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2016年焦作房地产市场分析报告

时间:2017-07-12 20:36 来源:www.anjia8.com 阅读:

摘要:2014年1月9日,建业集团焦作公司以5.11亿元夺得头筹,拿下龙源湖畔、奥体中心南侧最炙手可热的地块(建业公园里),以近200亩单幅土地面积成交纪录摘得2014地王桂冠,这是是建业集团继建业壹号城邦、建业森林半岛项目之后又一新作。这件事可谓是轰动焦作,一时之间建业成为有钱的代名词,成为实力的代表。

+ 2014年1月9日,建业集团焦作公司以5.11亿元夺得头筹,拿下龙源湖畔、奥体中心南侧最炙手可热的地块(建业公园里),以近200亩单幅土地面积成交纪录摘得2014地王桂冠,这是是建业集团继建业壹号城邦、建业森林半岛项目之后又一新作。这件事可谓是轰动焦作,一时之间建业成为有钱的代名词,成为实力的代表。

    + 2015年7月21日,在深圳召开的焦作市情说明暨项目签约仪式上,山阳区与全国地产大鳄碧桂园集团签订了投资20亿元的西经大道两侧商住开发项目。

    + 2015年11月27日15时05分,丰收路与民主南路交叉口东南角的JGT2015-10号地被大连万达商业地产股份有限公司竞得,拿地成本约2475元/㎡,合165万元/亩。焦作市已成为我省第四个万达广场落户的城市。

    + 2016年8月12日,一线房企恒大成功拿到【2016】8号),该宗土地位于焦作市城乡一体化示范区碧莲路北、文汇路西侧、一中校区东,土地面积为96285平方米(合144.43亩),其中商业分摊不大于4814平方米,住宅分摊不小于91471平方米。根据土地出让信息,此地块起挂价31389万元,按最大容积率算,楼面价约1164元/平方米,起拍单价将高达217万元/亩,恒大入驻焦作的消息,更是引发各方对于焦作房地产市场的高度关注。此消息一出,在焦作房地产市场掀起不小波澜。因为按照《焦作市人民政府关于推动房地产市场持续健康发展的意见》(焦政【2016】11号)规定,该地块不再配建公共租赁住房。根据示范区管委会意见,该宗地住宅面积全部建设为高品质精装修成品商品房。 ……

    国内或省内一线房企,甚至是世界500强企业,陆续入驻焦作房地产市场,无疑是焦作楼市成为新一轮投资热土,他们的到来必将提升焦作人民的居住生活品质,同时也将提高焦作房地产市场楼盘的销售价格!建业、万达、恒大、碧桂园四大地产巨头齐聚焦作,一桌地产“麻将”开始了,谁“杠”谁 “糊”,拭目以待!

    楼市网小编陪同您走进焦作,饱览焦作这座城市的魅力,感受焦作房地产市场风云变幻……

    一、焦作区位、面积、人口:

    焦作历史文化悠久。古称山阳、怀州,是华夏民族早期活动的中心区域之一,是司马懿、韩愈、李商隐、许衡、朱载堉等历史文化名人的故里,是“竹林七贤”的聚集地、陈氏太极拳的发源地、“四大怀药”的原产地。焦作市位于河南省西北部,北依太行与山西省接壤,南临黄河与郑州、洛阳相望,东临新乡市,西临济源。现辖2市4县4区和1个高新技术产业开发区。

2016年焦作房地产市场分析报告


     焦作区位优势突出。地处我国南北交汇点、东西结合部,是中原经济区核心区六城市之一,是中原城市群和河南米字形高铁网的重要节点城市,郑焦铁路已经通车运营,郑太铁路、焦济洛城际铁路快速推进,联通豫西北、对接晋东南的区位优势突出, 又是新欧亚大陆桥在中国境内的中西地带,具有承东启西、沟南通北的枢纽地位。全市公路总里程达4935公里,公路密度121.6公里/百平方公里,高于全省和全国平均水平。

2016年焦作房地产市场分析报告


     焦作市总面积4071.1平方公里,总人口370.63万,2016年城镇化率为56.45%。

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    二、经济发展稳中有进:

    2016年,经济形势严峻复杂,在焦作市委的坚强领导下,在市人大及其常委会和市政协的监督支持下,全市经济运行总体平稳、稳中有进、稳中提质,主要经济指标增速由近年来多处于全省倒数二、三位,全部走出后五位,部分指标跃升全省前列,较好地完成了市十二届人大四次会议确定的目标任务,实现了“十三五”良好开局。

    初步预计,2016年,焦作全市生产总值(GDP)实现2082.6亿元,居全省第七位;比上一年增长8.3%,居全省第10位,三产业比例为6.5:58.9:34.6,速度与结构、质量、效果、民生等指标更加协调。三大需求基本平稳。

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    2016年焦作市深入贯彻落实科学发展观和各项宏观调控政策,以创建中原经济区经济转型示范市为目标和契机,持续推进重大项目建设,狠抓结构调整和产业升级,全市固定资产投资保持了较快增长,运行态势基本平稳。 2016年1-12月份全市固定资产投资2198.0亿元,居全省第6位,同比增长16.9%。

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    2016年焦作全市金融机构各项存款余额为1629.6亿元,比年初增加185.7亿元,同比增长12.86%。其中,住户存款余额1032.0亿元,比年初增加96.8亿元。各项贷款余额1087.2亿元,比年初增加142.7亿元,同比增长15.1%。

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    三、焦作市中心城市规划

    1.空间结构

    总体按照强化核心、放射拓展的空间开放格局,形成“一核、四组团、八个功能区”新型城镇结构。

    “一核”:焦作市核心城市,包含焦作市中心城区、修武区和博爱区。

    “四组团”:武陟组团、沁阳组团、温县组团和孟州组团。

    “八个功能区”:沁北特殊功能区、三阳特殊功能区、七贤特殊功能区、柏(山)月(山) 特殊功能区、焦作东站特殊功能区、西虢特殊功能区、招(贤)祥(云) 特殊功能区、大(封)西(陶)北(郭)功能区。

    2.规划范围

    规划范围为焦作市域范围,总面积为4071.1平方公里。其中焦作市区535平方公里、博爱县442平方公里、修武县627平方公里、沁阳市623.5平方公里、温县462平方公里、武陟县840平方公里和孟州541.6平方公里。

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     3.规划目标

    构建区域发展“14820”新格局,引导区域新型城镇化发展。推进“三化”协调发展,建立区域发展“六大”支持体系,努力夯实焦作市中原经济区核心城市地位,发挥辐射豫西北、晋东南地区的作用。

    到2030年,区域综合生产能力进一步提高,经济发展实现由资源依赖型、投资驱动型向以创新引进并重、三次产业协同带动、消费投资出口协调拉动转变。地区生产总值达到7000亿元,年均增长8%以上;2030年人均生产总值达到16万元;2030年新型城镇化率为90%,建成人居环境优美、生态环境与经济社会协调发展的生态宜居城市。

2016年焦作房地产市场分析报告


     四、焦作市2016年土地供应情况

    为科学调控土地市场,合理配置土地资源,积极发挥计划引导作用,有序安排国有建设用地供应,切实发挥好土地供应对“稳增长、促改革、调结构、强基础、惠民生、防风险”的支撑保障作用。依据焦作市“十三五”土地利用、城市发展规划及本年度经济发展目标,特制定2016年度市本级土地供应计划。

    焦作作为紧邻郑州的三、四线城市,一衣带水,地理位置优越,交通便利,驱车到郑州30分钟。并与洛阳隔河相望,东临新乡,接壤山西晋城。同时还是知名的旅游城市,旅游景点较多,是一个适合长期置业的宜居之地。

    目前,焦作房地产市场发展比较平稳,没有大起大落,因市场开发力度不够,后续发展动力不足,但预示着焦作房地产市场潜力较大,大有文章可做,是一片亟待深入开发的热土。近期,受郑州楼市利好形势影响,焦作土地市场也逐渐显露出水涨船高的态势,尤其是国内一线房企即将入驻焦作的消息,更是引发各方对于焦作房地产市场的高度关注。

    2016年7月28日,一篇名为《谁点的学区房红烧肉,3.13亿一块,明天上菜》的文章火爆整个焦作房地产市场。根据焦作国土资源局发布的焦作市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告(焦国土网挂【2016】3号),该宗土地位于焦作市城乡一体化示范区(以下简称焦作示范区)碧莲路北、文汇路西侧、一中校区东,土地面积合144.43亩,根据土地出让信息,此地块起挂价31389万元,按最大容积率算,起拍单价将高达217万元/亩,或将成为焦作新地王。

    此消息一出无疑在焦作房地产市场掀起不小波澜,而对于原本就以城市“价值原始股”自居的示范区,无疑再添新的砝码,有业内人士猜测,示范区房价或将迎来一轮涨价热潮。而更多的人则将目光投向整个焦作示范区,普遍认为未来该区域还会有更多“新地王”产生。

    焦作市中心城市整体用地规划图

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     (1)土地供应总量:2016年土地供应总量在615.24公顷,其中新增建设用地计划供应331.56公顷,存量建设用地计划供应283.68公顷。

    (2)用途结构:在2016年土地供应总量中,商服用地22.83公顷,同比减少57.2%;工矿仓储用地216.63公顷,同比减少23.4%;住宅用地132.34公顷,同比增加220.8%。

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    2013-2016年焦作市各类型土地供应情况统计(单位:公顷)

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     五、2016年焦作市房地产市场分析:

    目前,省内一线房企品牌纷纷入驻焦作示范区,比如建业、东方今典等企业。政府层面也给予购房者多重利好政策,2016年5月4日,焦作市人民政府出台今年《关于推动房地产市场持续健康发展的意见》(焦政〔2016〕11号),包含鼓励农民进城购房、继续实施财政补贴政策、引导实施棚户区(城中村)改造货币化安置、对购买商业用房实行契税补贴等五个方面内容共15条,为广大购房者带来前所未有的购房机遇。

    据悉,国内一线房企也将进军焦作市场,瞄准这片有待开发的热土,提前排兵布局,以期抢得市场先机,为下一步的深入开发打下良好基础。可以预见,未来的焦作市或将成为各大房企竞争的新阵地,而示范新区将成为焦作的“郑东新区”,不断涌现焦作市的新地王。

    过去十年,以人民路沿线作为整个城市南向发展的重点,市政府的南移,人民路、丰收路的通车,南水北调的通水,丹尼斯、王府井的商业入驻不断提升片区价值,为焦作带来全新的发展机遇。以美中城、都市花园、丰泽园、龙源湖小区等大型社区的开发入市,则带领着焦作房地产房价一路飙升。

    新的十年,则要看人民路以南的片区,特别是以龙源湖为首的区域目前已成为整个城市房地产价值的代表,根据2016年上半年焦作房地产成交情况来看,此区域内的新房均价已达近6000/平方米,成交量位于整个市场第一位。而从此次大宗土地的拍卖不难看出,随着焦作“南移东扩”城市发展的逐步推进,以人民路以南的焦作示范区将成为整个城市发展价值的制高点。

    1.2016年焦作市房地产批准发放预售证许可证:

    2016年焦作市住房和城乡建设局批准发放预售许可证共计33个,批准预售67栋楼,批准套数6149套,批准建筑面积78.1万平方米。2016批准预售证比2015年的44个下降25%。

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     (河南楼市网数据中心绘制)

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     (河南楼市网数据中心绘制)

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     (河南楼市网数据中心绘制)

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     (河南楼市网数据中心绘制) 2.2016年焦作市房地产投资情况:

    2016年房地产增速回升,形势仍不容乐观 今年以来,在全国“化解房地产库存”的宏观政策推动下,焦作房地产投资增速在年初就呈现出回落的态势,一度增速下降9.5%。在经历1-9月份和1-10月份的5.8%和8.8%后,1-12月份投资增速进一步提高,达到13.8%。虽然投资有所回升,但1-12月份的新开工面积同比下降14.8%,投资的增长未能体现在施工上,说明房地产企业仍在观望之中。

    2011-2016年焦作市房地产投资及增长率

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     (河南楼市网数据中心绘制)

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     (河南楼市网数据中心绘制)

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    3.2016年焦作市房地产成交情况:

    2016年焦作市房地产网签销售共8580套,且住宅网签成交1604套,商业网签1131套。比2015的房产成交12271套下降30.08%。

    2012-2016年焦作市房产成交情况(单位:套)

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    2016年1-12月焦作市房地产住宅/商业销售情况(单位:套)

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     (河南楼市网数据中心绘制)

    4.2016年焦作市房产新政六大要点:

    要点一:农民进城购房——补贴

    2016年度,农民进城在市城区购买已取得商品房预售许可证的新建商品住房,网签且足额缴纳契税后,可享受每平方米150元资金补贴。

    要点二:契税补贴政策——延续

    2016年度,除农民进城购买商品住房外的其他人员,凡在焦作市城区购买已取得商品房预售许可证的新建商品住房,网签且足额缴纳契税后,可享受契税总额50%的补贴;对卖旧房购买新建商品住房的购房人,网签且足额缴纳契税后,可享受契税总额100%的补贴。

    要点三:新购商业用房——鼓励

    2016年度,在焦作市城区购买已取得商品房预售许可证的新建商业用房,网签且足额缴纳契税后,可享受契税总额50%的补贴。

    要点四:开展房屋租赁——扶持

    2016年度,购买、租赁或利用库存商品房成立房屋租赁公司开展经营的,3年内可享受租赁经营环节产生的所得税地方留成部分和房产税总额50%等额资金的补贴。

    要点五:配建公租住房——取消

    引导实施棚户区(城中村)改造货币化安置。新政实施之日起,新实施的商品房及城中村(含老城区)、城郊村、棚户区改造等项目,不再配建公共租赁住房。

    要点六:配套服务措施——细化

    鼓励引导农民参加住房公积金缴存;农民进城购房,可自主选择在原籍或购房所在地申请居民常住户口,原享受的医疗、集体经济收益等权益不变;农民进城购房后,市(区)教育部门按进城农民要求及时办理其子女转学手续。

    (河南楼市网联合焦作楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、焦作市人民政府、焦作市房地产管理局、焦作楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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